Особенности рынка аренды, о которых лучше знать заранее; у кого можно арендовать жилье, где икать и как не взять кота в мешке? Собрали и структурировали наш опыт поиска и аренды жилья в США. Получился лонгрид для тех, кто начинает поиски и не знает, как подступиться. Дисклеймер: в каждом штате свои законы и порядки, начиная от легализации марихуаны и заканчивая правом самому заправлять свою же машину на заправках. В общем, 51 большая разница. Поэтому сразу оговоримся, что вся собранная ниже информация справедлива для прекрасного штата-сада Нью-Джерси и воспринимать ее надо критически.

О чем лучше знать заранее

О грядущем переезде в штаты мы знали давно. Однако все бюрократические проволочки, собирание, перекладывание и перевод бумажек заняли добрых несколько месяцев (на наш взгляд, весь процесс можно было уложить и в месяц). Так или иначе, у нас было достаточно времени, чтобы изучить местный рынок аренды и ознакомиться с его особенностями. Вот некоторые из них:

Время сдачи апартаментов. Готовясь к переезду, мы беспокоились, что не сможем найти новых жильцов в съемную московскую квартиру себе на смену.  Даты переезда точно неизвестны, декабрь —  кто же будет под Новый год переезжать да еще и с гибкой датой? Разместили объявление, квартира сдалась за сутки — Москва, что тут скажешь. С рынком аренды жилой недвижимости в США ситуация другая. Объявления о сдаче некоторых апартаментов размещают за полгода-год до того, как они освободятся. При этом есть и объявления о немедленной сдаче, которые висят уже не первый месяц. Словом, советуем рассчитывать на более длительные поиски и сдачу жилья, нежели в московских бешеных ритмах.

Размеры апартаментов. Если вы ищете жилье за пределами мегаполисов или, по крайней мере, не в самом центре города, готовьтесь к предложениям вроде five-bedroom & 2 bathroom apartments. Это типичный размер не самого большого дома в штатах. Найти варианты более подходящие «для двоих» было нетривиальной задачей.

Интерьеры. В штатах меблированные апартаменты под сдачу — большое исключение. Нормой тут является сдача непосредственно самого помещения, без мебели. Максимум, на что можно рассчитывать — кухня с плитой, холодильником и посудомоечной машиной. Подразумевается, что все остальное есть у арендатора с собой.

Залог. Отдать арендодателю сумму в размере месячной платы и надеяться, что может быть вы получите ее после окончания договора? Это не про штаты. Залог тут есть (к слову, он составляет в среднем полтора-два месяца аренды) , а вот держать его у себя арендодатель не имеет никакого права. Получив от вас залог, он обязан пойти в банк и открыть на ваше имя накопительный счет, где и будет храниться сумма залога. По окончании договора вы получите обратно сумму залога и какие-никакие накопившиеся проценты. Так система компенсирует возможные упущенные выгоды, ведь отдавая сумму в залог, вы не можете вкладывать ее. Выглядит очень логично.

Тщательный отбор. Помнится, в Москве при заключении договора аренды собственник квартиры обвел нас критичным взглядом и спросил, есть ли нам 18. Видимо, этой информации ему хватило, чтобы сделать вывод о нашей платежеспособности, потому что на этом вопросы закончились. В штатах же кандидату в арендаторы предстоит пройти целый ряд проверок, прежде чем подписать договор аренды. Первый этап — проверка кредитной истории. Если вы ищите жилье через риелтора или управляющую компанию, Менеджер или риелтор попросят вас заполнить заявку на интересующие вас апартаменты и оплатить так называемый application fee. Application fee покрывает их расходы на получение информации о вашей кредитной истории и составляет $25-50 долларов (подробнее про application fee и как его избежать, можно прочитать тут. Второй этап — renting history. Тут могут потребоваться отзывы от предыдущих арендодателей. В качестве финального этапа кандидатов может ждать интервью (!) с арендодателем или его представителем. Все прямо как при устройстве на работу:)

Заметим, что application fee и интервью — часть стандартной практики риелторов и управляющих компаний. Но об этом — чуть позже.

Знайте свои права. Законы, регулирующие аренду недвижимости в штатах — целый новый мир. И в каждом штате он свой. Тут ничего не остается, кроме как сделать домашнее задание. Вот, например, права арендаторов, установленные законами штата NJ. Где есть права, там есть и обязанности. Например, если в семье прибавление, то жить в апартаментах только с одной спальней вы уже не имеете права — слишком мало личного пространства на одного человека. Привет «однушкам». В общем, попробуйте поискать аналогичные документы для интересующего вас штата.

У кого можно арендовать жилье

На выбор кандидатам в арендаторы предлагается несколько вариантов, каждый из которых, естественно, имеет свои достоинства и недостатки. Немного о каждом из них:

Арендовать жилье напрямую у собственника. Если у вас есть время на поиски и вы не хотите платить риелтору, чье вознаграждение обычно составляет 1,5-2 арендных платы, это ваш вариант. Этот вариант хорош и для тех, кто (как, например, мы) не обладает кредитной и арендной историей в штатах, что делает весьма проблематичным прохождение всех стандартных этапов «отбора». Так, несмотря на подробные объяснения нашей ситуации, риелторы упорно продолжали слать нам стандартные письма со стандартной формой заявки и запросами кредитной истории. Никак наш кастомный запрос не вписывался в их бизнес-процессы. Наиболее продуктивным в данной ситуации будет общение с собственниками напрямую (что мы и сделали).

Перед общением очень рекомендуем запастись документами, которые подтверждают ваш доход и платежеспособность (документы само-собой должны быть переведены:)) В качестве таковых мы использовали справки с работы с указанием заработной платы, справки 2НДФЛ, выписки с банковских счетов, и даже подготовили свою российскую кредитную историю в России. К слову, предоставлением кредитных историй в России занимается агентство Equifax. Не чаще, чем раз в год, вы можете бесплатно заказать свою кредитную историю на сайте агентства. Готовый документ направляется вам по электронной почте в виде pdf-документа. Решающими же аргументами, подтверждающими нашу платежеспособность, для собственников стали скан Вовкиного предложения о работе в штатах и письмо от компании, подтверждающее, что она и правда очень любит и ждет Вовку к себе на работу. Так что иметь на руках не только подтверждение предыдущих доходов, но и гарантию будущих, будет крайне полезным.

Арендовать жилье через риелтора. Пожалуй, это самый распространенный вариант среди американцев. Его преимущества очевидны — экономия времени и база данных, доступная риелтору. Предложений по аренде жилья действительно много — на любой вкус и кошелек. Отдельно стоит сказать про особенность, которая не была нами замечена в России — большое количество отзывов о каждом риелторе (американцы вообще любят писать отзывы, но это уже другая история:)) Сразу можно понять, с кем придется иметь дело. Но у каждого свои недостатки — риелтор будет предлагать вам только доступные ему варианты, что не всегда соответствует вашим интересам. Наша попытка поиска жилья через риелтора увенчалась тем, что самым скромным предложением на наше «only 1-2 bedroom apartments, please» стал двухэтажный дом с 5 спальнями. И стоили бы нам варианты риелтора в среднем на 500 долларов дороже.

Арендовать жилье у управляющей компании, которая этим жильем владеет. Этот вариант популярен у экспатов. Апартаменты во владении управляющей компании представляют собой небольшие коттеджные поселки с типовой застройкой. Такие подмосковные таунхаусы на несколько семей. Домики не королевского размера (максимум 3-4 спальни), но жильцам часто доступны общие зоны — бассейн, спортзал, бильярд и прочие прелести. Цена за такие апартаменты варьируется от тысячи долларов до бесконечности. Из плюсов — все заботы по ремонту и эксплуатации жилья берут на себя управляющие компании. Из минусов — это их не всегда заботит. Тут на помощь снова приходят отзывы, которые во всех подробностях описывают опыт других жильцов. Закономерность «чем дороже апартаменты, тем лучше отзывы» начинает действовать от 2,5-3 тысяч долларов в месяц, до этой суммы отзывы одинаково плохи.

Где искать жилье

Какой бы из вариантов вы ни выбрали, вот несколько сайтов, которые помогут в поиске:

Craigslist.org — удобен для самостоятельного поиска и аренды напрямую у собственника. Именно там мы нашли свои апартаменты. Однако «ассортимент» значительно уступает специализированным сайтам аренды и покупки недвижимости.

Trulia.com — широкая база объявлений, но будьте готовы к тому, что эта база содержит и давно уже не актуальные объявления.

Zillow.com — изначально сайт задумывался как база данных для оценки недвижимости, но пользуется популярностью и при поиске жилья. К сожалению, у них тоже есть проблемы с модерацией, не все объявления на сайте актуальны.

Rent.com — тут собраны почти все апартаменты, которые предоставляют в аренду управляющие компании. Из минусов — доступность апартаментов на сайте не указана. Чтобы узнать, свободны ли интересующие вас апартаменты, необходимо отправить через сайт запрос непосредственно управляющей компании.

Last but not least Apartments.com и Yelp.com — отзывы, отзывы, отзывы! Площадки позволяют жильцам оставить обратную связь и поделиться опытом аренды апартаментов. Советуем не пренебрегать этими источниками информации — с их помощью, например, можно узнать, о странноватых и шумных соседях, проблемах менеджмента и половодье, которое уже который год портит жизнь арендаторам. Так мы и передумали снимать апартаменты на берегу реки.

О чем стоит помнить при выборе жилья

Выбрав несколько подходящих вариантов и договорившись о встрече с собственником/риелтором/управляющей компанией, вы отправляетесь смотреть апартаменты. На что стоит обратить внимание в первую очередь? Вот небольшой чеклист, который мы составили для своего поиска:

  1. Location, location, location — никогда не будет лишним убедиться, что вся необходимая инфраструктура есть в наличии. В наш short-list факторов вошли близость в Вовкиной работе, ж/д станция с веткой до NYC, супермаркет в шаговой доступности (что в штатах, кстати, редкость), ландромат и крупные магазины (например, Walmart) в 10-15 минутах езды на машине, быстрый доступ сразу к нескольким шоссе.
  2. Neighbourhood — есть несколько способов не выбрать неподходящий вам по духу район. Пожалуй, самый действенный — просто проехаться по району на машине и понаблюдать за происходящим вокруг. Если с районом что-то не то, вы сразу это почувствуете. Помнится, в одном из районов у нас даже не было желания оставить без присмотра машину, не говоря уже о том, чтобы отправиться на вечернюю прогулку. Проверить обстановку можно и с помощью сайта полиции штата. Там представлена статистика по уровню различных преступлений в городе/county в сравнении со средними показателями по штату и стране в целом. Также в открытом доступе полиция публикует данные о людях (фото, адрес, номер машины), которые совершили сексуальные преступления и с высокой долей вероятности могут их совершить снова. Так вы сможете избежать некомфортного вам соседства.
  3. Parking — в стране, где общественный транспорт отсутствует как класс, не стоит рассчитывать на наличие большого количества свободных парковочных мест. При смотре жилья стоит отдельно проговорить вопрос парковки — в идеале договориться о выделенном специально для вас парковочном месте.
  4. Общее состояние дома — неприятные запахи, сырость, трещины в стенах не предвещают радужных эмоций от проживания в доме.
  5. Базовое оснащение — убедитесь, что в доме есть необходимый, по американским меркам, минимум для проживания: туалет и душ, раковина на кухне, холодильник, плита и проведен интернет (!).  В расширенный список также входят посудомоечная машина, стиральная машина и сушка.
  6. Исправность — лучше в присутствии арендодателя проверить, что все в доме работает (краны, душ, плита, холодильник и прочие бытовые прелести). Если уж совсем серьезно подходить к делу, можно сфотографировать все видимые повреждения (царапины, сколы и т.д.) на предметах, окнах, стенах, полу и т.д., сформировать из фотографий отчет о состоянии дома и попросить арендодателя подписать его. Так вы защитите себя от необоснованных обвинений в повреждении чего-либо.
  7. Другие арендаторы — если вы снимаете только часть дома, не забудьте поинтересоваться, есть ли кроме вас другие жильцы. Неплохо бы с ними познакомиться лично или хотя бы распросить о них арендодателя до подписания договора.
  8. Коммунальные платежи — еще раз проговорите с арендодателем, какие коммунальные услуги вы будете оплачивать, и как будет производиться расчет. Если вы арендуете не весь дом целиком, а его часть, убедитесь, что везде установлены индивидуальные счетчики. Обычно арендатор оплачивает электричество, отопление, газ, воду, интернет, вывоз мусор, стрижку газона. Ценник за коммунальные услуги зависит от многих факторов — например, тип отопления (газовое, электрическое, масляное) или вид плиты (газовая или электрическая) — и может значительно отличаться от дома к дому. Поэтому полезным будет уточнить у арендодателя, на какую примерно сумму вам стоит рассчитывать.
  9. Ремонт и эксплуатация — лучше заранее обговорить с арендодателем сценарии поломки и планового ремонта чего-либо (кто платит, кто организует ремонтные работы и т.д.).
  10. Внимательно перечитать договор — если у арендодателя готов типовой договор, попросите выслать вам его заранее и прочитайте перед встречей. Убедитесь, что в договоре упомянуты все критичные моменты (стоимость и срок аренды, сумма залога, перечень коммунальных платежей, условия досрочного расторжения договора, штрафные санкции в случае неуплаты и т.д.). Если чего-то не хватает или какие-то пункты вам непонятны, стоит обязательно это обсудить с арендодателем. В открытом доступе есть много типовых договоров, на которые можно ориентироваться. Вот пример типового договора аренды
  11. Адекватность — человеческий фактор никто не отменял, и если арендодатель странно и неадекватно ведет себя в переговорах, вероятно, с ним лучше не связываться.

Наш новый дом

Немного статистики — мы выбирали из 23 апартаментов во владении управляющих компаний и 62 частных апартаментов, найденных на craigslist. Несколько вечеров бурных обсуждений и гугления — и вариант с managed apartments отпал вовсе, а в шорт-лист частных апартаментов вошли 25 претендентов. Отправленные 25 писем конвертировались в 5 договоренностей о встрече. Всего было посмотрено 4 варианта из 5 — мы уже определились с выбором и смотреть еще один вариант, не самый привлекательный из пяти, не было смысла. Вот такая воронка.

Просмотренные нами варианты были абсолютно разными — апартаменты с отдельным входом в доме собственника в самом сердце Bridgewater, этакий дом в доме; домик с собственной лужайкой и барбекю в элитном уединенном районе, почти в лесу; апартаменты на втором этаже старинного дома в викторианском стиле — все бы хорошо, но помните про neighbourhood?; просторный второй этаж дома, целых две спальни и кабинет. Остановились мы на первом варианте. У него было сразу несколько неоспоримых преимуществ:

Мебель. Хотя собственник все время скромно уточнял, что апартаменты всего лишь semi furnished, нам этого было более чем достаточно. Полностью оборудованная кухня с обеденным столом и стульями, гостиная с диваном, маленьким столиком и стеллажом-пылесборником, спальня с кроватью, матрасом (!), комодом и большим шкафом для одежды — мечта для арендатора, у которого с собой всего этого не оказалось.

Все включено. Поскольку в доме установлены только общие счетчики и определить, сколько коммунальных благ мы потребляем, не представляется возможным, коммунальные платежи оплачивает собственник. Мы же платим только стоимость аренды.

Цена. При всех достоинствах этого варианта, он оказался в среднем на 200 долларов дешевле апартаментов такого же уровня. Мы не смогли устоять.

Хоть дом и находится в самом сердце Bridgewater, это не смущает белок, зайцев, барсуков, лис (!) и прочую живность, которая мирно разгуливает на лужайке перед нашими окнами. Вот так и живем.

А о том, как живется в штатах, можно почитать тут — Жизнь в штатах.